2026年欧洲移民最新政策：黄金签证时代落幕，哪些通道还开着？

 2026年欧洲移民最新政策：黄金签证时代落幕，哪些通道还开着？

君越洋移民 · 2026年7月更新 · www.immidcy.cn

核心摘要

2026年欧洲移民政策迎来标志性调整。葡萄牙于2026年1月1日起全面关停所有黄金签证投资通道；希腊2026年3月1日起终止25万欧元购房永居项目；马耳他2026年2月1日起终止投资入籍护照项目，仅保留MPRP永居项目；塞浦路斯关停30万欧元购房永居项目。延续多年的欧洲低门槛移民时代正式进入倒计时。本文系统解析2026年欧洲四国（希腊、葡萄牙、马耳他、西班牙）的最新政策变化与仅存的移民通道。

一、2026年欧洲黄金签证关停全景

 1.1 关停国家与时间节点

| 国家 | 关停时间 | 关停项目 | 原最低投资额 |

| 葡萄牙 | 2026年1月1日 | 全部黄金签证通道（含基金、购房、文化捐赠） | 25万-50万欧元 |

| 塞浦路斯 | 2026年1月1日 | 30万欧元购房永居项目 | 30万欧元 |

| 马耳他 | 2026年2月1日 | 投资入籍护照项目（MIIP） | 60万-75万欧元 |

| 希腊 | 2026年3月1日 | 25万欧元购房永居项目 | 25万欧元 |

1.2 关停核心动因

1. 欧盟层面监管施压：2024年欧盟委员会发布《黄金签证监管评估报告》，指出部分成员国的黄金签证存在反洗钱、腐败及税务漏洞风险，要求成员国在2026年前关停所有高风险被动投资类移民通道。

2. 国内社会公平性诉求：葡萄牙、希腊等国当地居民认为黄金签证推高了核心城市房价，加剧住房供需矛盾。

3. 全球移民政策转向：从"资本导向"转向"价值导向"，更倾向于吸引能创造就业、贡献税收的移民申请人。

 二、希腊移民：新政下的投资门槛

 2.1 差异化定价体系

2026年希腊购房永居实行分区差异化定价：

| 区域类型 | 投资门槛 | 说明 |

| 雅典核心区/热门海岛 | 80万欧元 | 雅典市中心、圣托里尼等热门旅游区域 |

| 非核心区域 | 40万欧元 | 非热门区域 |

| 商改住项目 | 25万欧元 | 当前最低刚需通道（需满足特定条件） |

 2.2 其他收紧措施

- 限购区域缩小

- 房产交易税费上涨

- 背景调查更严格

- 申请周期8-12个月

- 持有房产满5年可转永居，满7年可申请入籍（需希腊语A2等级）

 2.3 希腊移民优势

- 无强制移民监，仅需登陆激活身份，全程可常驻国内

- 三代移民：配偶、21岁以下未婚子女、双方父母可同步随行

- 审批周期2-3个月快速获批，直接获发5年有效永居卡

 三、葡萄牙移民：仅剩非投资类居留

 3.1 黄金签证全面关停

2026年1月1日起，葡萄牙正式关闭所有黄金签证投资通道，包括50万欧元基金投资、50万欧元购房、25万欧元文化捐赠等原有类别。已在2025年12月31日前提交申请的申请人，仍按原规则审理，获批身份不受影响。

 3.2 仅存的居留通道

2026年葡萄牙仅保留以下居留方式：

D7被动收入居留：适合有稳定被动收入（租金、股息、退休金等）的申请人，最低要求月收入约820欧元。审批周期3-4个月。

数字游民签证（D8）：适合远程工作者和自由职业者，要求月收入不低于3280欧元（葡萄牙最低工资的4倍）。首次获批1年，可续签。

非盈利居留：需证明有足够经济能力在葡萄牙生活，不占用本地就业市场。

3.3 葡萄牙入籍优势

葡萄牙仍是欧盟中入籍最快的国家之一。持有居留满5年，每年居住7天即可申请永居或入籍（需葡语A2等级）。

 四、马耳他移民：MPRP永居项目

4.1 护照项目关停，永居项目保留

2026年2月1日起，马耳他正式终止投资入籍护照项目（MIIP），仅保留MPRP永久居留项目。

 4.2 MPRP永居申请条件

| 费用项目 | 金额 |

| 政府捐款 | 3.7万欧元（首笔5.8万+尾款3.7万中减去首笔后的差额） |

| 慈善捐款 | 2,000欧元 |

| 购房（二选一） | 购买不低于37.5万欧元的房产 |

| 租房（二选一） | 每年租赁不低于1.4万欧元的房产 |

| 政府申请费 | 约1万-3万欧元 |

| 律师费等第三方费用 | 约1万-2万欧元 |

整体投资成本约140万人民币。审批周期从原来的12个月缩短至8-10个月。

 4.3 马耳他移民优势

- 四重身份加持：集英联邦、欧盟、申根国和欧元区身份于一体

- 一人申请，全家四代移民：配偶、子女、父母、祖父母均可随行

- 无移民监要求

- 优质教育和医疗体系

- 5年可入籍（需通过居住要求）

 五、西班牙移民：黄金签证已关停

 5.1 政策变化

西班牙已关停传统购房黄金签证项目。目前仅保留以下居留方式：

非盈利居留：无需投资购房，仅需年收入2.6万欧元以上。适合有稳定收入来源、真实长居西班牙的家庭。不可在西班牙工作。

数字游民签证：适合远程工作者，月收入需达到西班牙最低工资的200%（约2,760欧元）。

5.2 西班牙适合人群

西班牙目前更适合真实长居人群，而非纯投资移民。适合追求欧洲生活质量、子女教育规划的家庭。

 六、2026年欧洲移民通道对比

| 国家 | 仅存通道 | 最低投资/收入门槛 | 移民监 | 入籍周期 | 适合人群 |

| 希腊 | 购房永居 | 25万欧元起（商改住） | 无 | 7年 | 刚需家庭 |

| 葡萄牙 | D7/D8居留 | 820欧/月起（被动收入） | 每年7天 | 5年 | 退休人士/远程工作者 |

| 马耳他 | MPRP永居 | 14万欧元起 | 无 | 5年 | 高净值家庭 |

| 西班牙 | 非盈利/数字游民 | 2.6万欧/年 | 有 | 10年 | 长居家庭 |

七、君越洋移民2026年欧洲移民建议

1. 希腊商改住项目：25万欧元是目前欧洲最低门槛的购房永居通道，但需满足特定条件，建议尽快评估。

2. 马耳他MPRP永居：一人申请全家四代移民，无移民监，是高净值家庭拿欧盟身份的优选。

3. 葡萄牙D7/D8签证：适合有被动收入或远程工作能力的人士，入籍仅需5年。

4. 已获批身份不受影响：2025年底前已递交申请的，仍按原规则审理。

5. 欧洲低门槛时代即将结束：未来欧盟大概率统一收紧黄金签证，越早申请成本越低、获批越稳。

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*本文数据来源：欧盟委员会2024年黄金签证监管评估报告、各国移民局官方公告。君越洋移民（www.immidcy.cn）专注美国、澳洲、中国香港及欧洲移民咨询服务。*

*更新日期：2026年7月 | 数据有效期至2026年12月*